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二手房过户是否需要进行房产评估?

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孙悟空 发表于 2017-12-27 13:24:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
孙悟空
2017-12-27 13:24:18 170 0 看全部
对于二手房过户时是否需要进行房产评估的问题是人们关心的,尤其是交易过程中的流程及费用。下面为你详细介绍二手房房产评估的相关知识。
江苏律鼎律师事务所的何伟律师做出了解答:
 二手房过户是否需要进行房产评估
1、二手房交易四种情况需要房产评估
一般情况下,二手房买卖价格只要双方协商确定,房地产相关部门就会据此登记过户,但以下四种情形必须进行评估。
(1)买卖双方认为有必要时。
如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或房产中介机构的评估,可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。
(2)进行房地产保险时。
房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
(3)申请抵押贷款时。
向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格,这对贷款银行来说风险很大。因此,银行为确定抵押物的担保价值,需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款,证实其拥有的房地产价值,会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行也会要求其进行评估。
(5)发生房地产纠纷时。
二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
何伟律师补充:
2、二手房过户需要进行房产评估?
【基本案情】
今年5月,黄女士考虑到父亲年龄大,为其买了一套二手房,让老人养老。在购房过程中却出现两张房产评估收据,而因办理过户手续的房管工作人员却说黄女士的手续不齐全。那么,二手房过户到底要几次房产评估?
【案例分析】
一般购买二手房时,买方为了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。之后,买卖双方通过协商,达成一致意见后,签订至少一式三份的房屋买卖合同。并在合同中会约定二手房过户的处理方式。
在买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。也就是说只要你所购买的房屋有系统的房产评估就可以实现过户手续了。并不需要二次房产评估手续。
而像黄女士所遭遇到两次的房产评估都没有处理好过户手续可能是中间什么环节出了问题:
(1)黄女士购买的二手房已经上再转手的二手房需要重新评估,那么黄女士就只要出示最近一次的房产评估报告就可以了;
(2)如果过错是出在房产评估公司因其数据没有及时录入或更新而造成黄女士的损失,可要求房产公司赔偿;
(3)如果是卖家的问题,致使合同目的无法实现,那黄女士可要求他承担违约责任。
二手房交易中评估主要考虑的因素
众所周知,影响二手房价格的因素有以下两种:房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法,所以在评估过程中,主要是对这两方面的情况进行比较修正。
何伟律师补充:
1、区域因素。区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。这些区域因素主要有哪些呢?一般包括如下方面:
(1)基础设施与公益设施是否成熟;
(2)交通条件如出行是否方便,购物、娱乐是否方便物业所在社区的环境如小区的绿化率,物业管理情况;
(3)人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。
2、个别因素。个别因素主要是指物业的结构、房型等。具体有:
(1)房屋的结构不同,房屋的造价就不同,使用年限也不同,当然就影响房屋的价格;
(2)房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况,也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。
(3)房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况,房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。
房产评估内容
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通,土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。
底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

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