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楼市降温:吃瓜群众一起来等楼市认怂

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孙悟空 发表于 2017-12-27 13:19:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
孙悟空
2017-12-27 13:19:29 155 0 看全部
在2017年行至尾声的当下,很多操盘手心里都是忐忑的。尽管拜年初好行情所赐,今年的收成还不错,但是接下来,楼市的深度博弈无论如何让他们轻松不起来。
“我们本来以为春节前后的市场行情是最淡的,现在看来,传统淡季会提前,也比往年拉得更长。”一位操盘手说。
本周,楼市又刮起一阵整治之风。近日,住建部、国家发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》,对多个一二线城市进行交叉检查,广州也是其中之一。严查冷风释放出楼市调控不放松信号,“未来,调控还会加码的概率很大,开发商总有一天得认怂。”一位业内人士预测。
剥离了资产色彩的楼市
看起来现在的楼市温吞吞,变化不大,其实暗流涌动、且愈演愈烈。
楼市剥离投资色彩,越来越真枪实弹了。
楼市是资本市场的大海绵,每一次大发展膨胀期都离不开资本的催谷。
2005-2007年,投资过热,500亿元房企横空出世;2010年开始,呼应对抗国际金融海啸的4万亿投资计划步入发酵期,千亿房企也在这个节点出现;从2013年开始,我国经济一度进入一个定向宽松期,货币丰沛,“2000亿等级地产大鳄”开始养成。
但是,这样的窗口正在关闭,社会融资总额受到严格管控,精准管理政策频出,资产市场活跃不再,从各个渠道流入楼市的资金被不断截流,而资本,才是楼市的“七寸”。
而在消费端,银行房贷额度空前紧缩,买家购房,需用自有资金;买房目的也顺势转为自住而非投资;新房两年禁售政策,让楼市的流动性一再下降,投资房子的变现能力也越来越低。
今年下半年,这些楼市之外货币政策的加码几乎没有间断过,据羊城晚报记者初步统计,大概半个月就会出一次,可谓是高频率出现。
以时间换库存补充的楼市
传统旺季“十一黄金月”表现平平,旺季过后,市场也没有多大起色。
以广州市场为例,进入11月份,平均每周成交量都在1000套上下浮动,甚至低于千套水准,市场不活跃是主基调。尽管这种不活跃在一定程度上是因为管控预售证、预售价等手段的结果,但让“楼市入冬”更重要的原因是要等开发商“补库存”。
为什么?主要原因是前一段时间去库存速度太过迅猛,2017年年中,中原地产的统计数据显示,全国楼市的平均“消化周期”只有5个多月,明显偏低,如果不控制,随时可能因为“没房卖”而让价格再次飙升。君不见去年此时,很多开发商都预测2017年楼价难降,最大理由就是供应不足。
本轮调控很明显是以时间换空间——市场供应量放大的空间、开发商迫于自己压力降价的空间,至少在当下是在慢慢出现成效。
进入11月份以来,市场可入市的供应量有明显放大迹象,不少新盘浮出市场,上市新货量或许比略显淡静的国庆黄金周多。比如黄埔区中新知识城、“出货王”增城区、还有南沙,都是最近新盘、新货频出的大热板块。这显示市场在博弈之后已经出现一定的出货压力。开发商手头的货源挤压越大,让价可能性就越高。
“冷·静模式”下,楼市有局部机会
应该说,今年的楼市淡季较往年来得更早,楼市管控渐紧,但楼价并不会出现“断崖式”下降,毕竟这还不是严格意义上的冬天,因为,冬天其实是从购房者改变预期那一刻开始的。
当下,购房者的脚步有没有停下来,楼市有没有真刀真枪地降价,其实还要打个问号。
从市场实际情况看,目前新盘定价都相当审慎。比如招商雍景湾10月的售价为2万元/平方米,比对面万科幸福誉部分产品的售价稍低;广州绿地城10月28日推出600多套单位,售价约1.8万元/平方米,也比此前行家的预判略低。
未来优惠会不会放大?
大多数业内人士都认为,假如调控仍然趋紧,楼市的松动空间肯定会放大。不过,值得注意的是,楼市的阶段性底部一定不是大范围降价,而仅仅是多起来的局部机会,开发商的让步认怂也不会广而告之,只会悄悄放松口风。所以,这段时间看楼的买家就要留心了,执笋的机会可能很快就砸到你。
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