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明年楼市大局已定,买新房很安全,买二手房会十分危险!

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孙悟空 发表于 2017-12-27 13:16:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
孙悟空
2017-12-27 13:16:21 172 0 看全部
12月26日,武汉市房管局第三次公布即将达到上市条件的商品房项目名单,共114个。预计这些项目将在2018年春节(2月16日)前上市,总面积446.42万平米,如果以套均100平米计算,总量将达到45万套左右。
之所以要提到武汉新增这批供应,笔者是想传递这样一个信号:年底到明年,至少在这段时间,大家要谨慎买房,能买新房就买新房,不能买新房也暂时别着急去买二手房。类似武汉、长沙、南京这样的二线城市尤其要注意这一点。

先来看看开发商这边。
2018年可能算的上是开发商“困难时期”的起点。
数据显示,2015年房企融资达到了高峰期,到2018年这些融资计划将陆续到期。穆迪统计的数据显示,明年将有4000亿规模的债务到期。
房企还债的主要方式有两点,一是借新还旧,这一点已经非常不容易,能不能借新还旧还不好说,即使借到了,成本肯定比两年前高不少,这等于是继续加杠杆。
所以第二点非常重要,那就是销售回款。目前全国楼市已经降温,热门一二线城市新房和二手房成交量明显下跌,三四线去库存的高峰期也已经过去。2018年房地产销售额和销售面积双降是肯定的,开发商要想通过卖房回款,就必须更加积极地配合市场。
再来看看政府层面。
最顶级的要数住建部的住房城乡建设工作会议,这次会议透露了以下信号:调控肯定不会放松,各项调控措施将继续严格执行。在这个前提下“满足首套刚需、支持改善”。所以我们预计最关键的“限价”将会继续执行,而且根本看不到终止的时间表。
因为执行限价的这些城市,比如武汉、长沙、南京等都是明星城市,城镇化不断加速,收入也是不断上涨,人口不断流入,结果就是购房需求不断增加的。一旦停下来,就可能迎来井喷。
停不下来的商品房限价,影响的是双重预期,包括开发商和购房者。对开发商来说,没有更多选择,只能选择卖房或者捂盘。在目前的大环境下,开发商根据限价令卖房的可能性是大于捂盘的,除非他们不想在这些优质城市混了。
从更宏观的角度来看,房地产已是高位运行,经不起折腾,在内外压力不断上升的情况下,一切措施都是在求“稳”,即使有些措施看上去很反市场,但在当下这个特殊的环境下,它也有其合理性。
从武汉公布的114个项目来看,明显这些开发商是选择了妥协,而且对于购房者来说,这批房子很可能不会有“茶水费”,毕竟刚整顿过一轮,而且借着住建部等四部门明令禁止开发商拒绝公积金贷款的东风,这些房子价格将比较“实惠”。

经过以上分析,文章开头的建议就比较好理解了。
未来更多的开发商将必须学会在“限价令”下卖房。他们要学的就是如何通过限价令来倒逼自己降低成本,从而创造出利润空间。先学会的开发商将实现正常运转,后学会的和学不会的开发商日子会很难过,出局是大概率事件。
所以即使现在你买不到新房,也不必过于心急,后续还有机会。而如果你在这个时候选择买了二手房,那可就比较尴尬了,相比较买新房的购房者,你会多付出10%-30%的购房款。而如果你是买二手房投资,那就更危险了,因为未来会有更多的限价商品房上市,它们会抑制二手房的上涨空间。
中国指数研究院的数据也显示,整个2017年前11个月,土地市场供应明显增加,一线城市宅地成交面积同比大幅增加91.7%,二线城市同比增加11.1%,三四线同比增加30.4%。政府在努力增加供应。
政府的策略是通过价格较低的新房来锚定二手房价格,从而实现对整体房价的掌控。这种逻辑是相当高明的,所以别以为二手房掌握在房主手里,价格就不受控制了,实践已经证明,一切均是可控。

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